1. Banku operāciju ierobežojumi un sankcijas

Lielākā daļa nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas darījumu tiek veikti, izmantojot tā saukto darījuma kontu (Escrow account), kas tiek atvērts tikai konkrētam darījumam, kurā banka darbojas kā galvotājs gan pārdevējam, gan pircējam (banka nepārskaitīs naudu pārdevējam līdz brīdim, kamēr nekustamais īpašums netiks pārreģistrēts uz pircēja vārda, un, ja noteiktajā laikā nekustamais īpašums nepāriet pircēja īpašumā, banka atdos naudu pircējam). Tomēr Latvijas un citu Eiropas valstu bankas bieži atsakās atvērt darījumu kontus, ja viena no pusēm ir Krievijas pilsonis, baidoties no sankciju riskiem.

Protams, var veikt darījumu arī bez darījuma konta. Taču, pirmkārt, arī šajā gadījumā naudas pārskaitīšana no Latvijas bankas uz Krieviju vairumā gadījumu nav iespējama.

Otrkārt, vienai no pusēm ir jāuzņemas būtisks risks:

-          vai nu pircējam jāveic priekšapmaksa, taču šādā gadījumā, ja kāda iemesla dēļ darījums netiek īstenots, piemēram, Zemesgrāmata kādu tehnisku iemeslu dēļ atsaka reģistrāciju vai rodas kādi citi šķēršļi, pircējs saskarsies problēmu, kā atgūt savu naudu. Un pat aktīvi rīkojoties pārdevējam, kurš jau ir saņēmis naudu Krievijā, radīsies virkne grūtību  - pirmā ir naudas atgriešana no Krievijas bankas uz Latvijas banku (jo būs problēmas ar naudas pārskaitīšanu uz Latviju no Krievijas bankas), bet otrā ir naudas pieņemšana no Krievijas bankas Latvijas bankā. Bet, ja pārdevējs izrādās negodīgs vai vienkārši neko nedara, lai atmaksātu naudu, tad naudas atgūšanas jautājums kļūst iluzors;

-          vai nu pārdevējam ir jāpiekrīt īpašuma pārreģistrācijai uz pircēja vārda un tikai tad jāgaida no viņa pārskaitījums, kas pārdevējam parasti nav pieņemami.

2. Aizliegumi atvērt jaunus kontus

Daudzos gadījumos Latvijas bankas ir gatavas veikt darījumu tikai tad, ja Krievijas Federācijas pilsonim ir konts Latvijā, ES vai vismaz trešajā valstī (kas nav Krievijas Federācijā).

Kopš 2022. gada piekļuve banku pakalpojumiem ES Krievijas pilsoņiem ir kļuvusi ļoti ierobežota. Jaunu kontu atvēršana Krievijas pilsoņiem, kuriem nav uzturēšanās atļaujas Latvijā, nav iespējama. Turklāt vecie konti tiek slēgti.

Tā kā nav iespējas atvērt kontu pirkuma veikšanai, puses bieži vien ir spiestas meklēt alternatīvus risinājumus, kuri tomēr pastāv.

3. Grūtības ar naudas pārskaitīšanu uz Krieviju

Pat gadījumā, kad nekustamais īpašums tika veiksmīgi iegādāts un nauda ir ieskaitīta darījuma kontā Latvijā, naudas pārskaitīšana no Latvijas uz Krieviju joprojām ir ārkārtīgi sarežģīts uzdevums. Daudzām Eiropas, tostarp Latvijas bankām rodas jautājumu par iespēju pārskaitīt Krievijas pilsonim nekustamā īpašuma pārdošanas summu, ja tā pārsniedz 100 tūkstošus eiro.

Turklāt lielākā daļa banku ievieš savus aizliegumus vai ierobežojumus naudas pārskaitījumiem Krievijas pilsoņiem.

4. Juridiskie un administratīvie šķēršļi

Līdzās finansiāliem ierobežojumiem puses saskaras arī ar juridiskām grūtībām. Piemēram, var saskarties ar situāciju, kad Latvijas notārs atsakās noformēt darījumu. Pārdošanas process var aizkavēties sakarā ar nepieciešamību sniegt papildu dokumentus un informāciju u.c.

5. Ko nosaka likums

Nedz Eiropas, nedz Latvijas tiesību akti neaizliedz bankām veikt maksājumus Krievijas bankām (protams, tām, kurām nav pakļautas sankcijām).

Aizliegums pārsniegt 100 000 eiro slieksni bankas pārskaitījumiem, kas noteikts ES Regulā Nr. 833/2014 par ierobežojošiem pasākumiem saistībā ar Krievijas rīcību, kas destabilizē situāciju Ukrainā, neattiecas uz naudas pārskaitījumiem Krievijas pilsoņiem ārpus ES, jo ​​īpaši, pārdodot nekustamo īpašumu. Tāpat nepastāv aizliegums Latvijas bankai pieņemt darījumu kontā summu, kas pārsniedz 100 000 eiro.

Tādējādi, vispārējai situācijai nav juridisku aizliegumu iegādāties nekustamo īpašumu no Krievijas Federācijas pilsoņiem un saņemt naudu Krievijas Federācijas pilsoņiem, tomēr, lai to panāktu praksē, ir nepieciešams rūpīgs darbs ar notāriem un bankām, ko var izdarīt profesionāli advokāti, kuri labi pārzina juridiskos aspektus un finansiālos ierobežojumus.

1. Ограничения по банковским операциям и санкции

Подавляющее большинство сделок купли-продажи недвижимости осуществляется при помощи, так называемого счета-сделки (Escrow account), который открывается только для конкретной сделки, в которой банк выступает гарантом, как для продавца, так и для покупателя (банк не перечислит деньги продавцу, пока недвижимость не будет переоформлена на имя покупателя, а, если в отведенный срок недвижимость не станет собственностью покупателя, то банк вернет деньги покупателю). Однако латвийские и другие европейские банки часто отказываются открывать счета-сделок, если с одной стороны выступает гражданин России, опасаясь санкционных рисков.

Разумеется, есть возможность продать недвижимость в Латвии без счета-сделки. Однако, во-первых, и в этом случае перечисление денег из латвийского банка в Россию в большинстве случаев невозможно.

Во-вторых, кто-то из сторон должен нести существенный риск:

• либо покупатель должен сделать предоплату, в таком случае, если по какой-то причине сделка не совершится, например, Земельная книга откажет в регистрации по какой-то технической причине или возникнут какие-то другие препятствия, перед покупателем встанет вопрос, как получить свои деньги назад. И даже при активном сотрудничестве продавца, который уже получил деньги в России, возникнет целый ряд сложностей – первое это вернуть деньги из российского банка в латвийский (т.к. будут проблемы с перечислением в Латвию из российского банка), а второе, это принятие денег из российского банка латвийским. Ну, а если продавец окажется недобропорядочным или просто не будет ничего делать для возврата, то вопрос получения денег становится иллюзорным;
• либо продавец должен согласиться на перерегистрацию недвижимости на покупателя и только потом ждать от него перечисления, что обычно не приемлемо для продавца.

Для тех, кто хочет продать недвижимость в Латвии, важно учитывать эти нюансы, так как процесс может быть сопряжён с существенными рисками.

2. Запреты на открытие новых счетов

Во многих случаях латвийские банки готовы проводить сделку, только если у гражданина РФ есть счёт в Латвии, ЕС или хотя бы в третьей стране (не в РФ).

С 2022 года для российских граждан доступ к банковским услугам в ЕС стал крайне ограниченным. Открытие новых счетов для россиян, не имеющих вида на жительство в Латвии, невозможно. Кроме того, старые счета закрываются.

В отсутствие возможности открытия счёта для осуществления купли стороны часто вынуждены искать альтернативные решения, которые тем не менее есть.

Если вы планируете продать недвижимость в Латвии, например, продать дом в Латвии или квартиру, необходимо заранее продумать доступ к банковским счетам и другие финансовые аспекты.

3. Сложности с переводом денег в Россию

Даже в случае успешной покупки недвижимости и поступления средств на латвийский счёт-сделки, перевод денег из Латвии в Россию остаётся крайне сложной задачей. Многие европейские, в т.ч. латвийские банки, поднимают вопрос о возможности перечисления гражданину России суммы продажи недвижимости, если она превышает 100 тысяч евро.

Кроме того, большинство банков вводят свои собственные запреты или ограничения на переводы денег гражданам России.

Для тех, кто хочет продать квартиру в Риге или Латвии, эти ограничения могут стать серьёзной проблемой. Ключевым этапом является выбор банка, готового обеспечить безопасный перевод средств.

4. Правовые и административные барьеры

Помимо финансовых ограничений, стороны сталкиваются и с правовыми трудностями. Так, например, можно столкнуться с ситуацией, когда латвийский нотариус отказывается оформить сделку. Процедура продажи может затянуться из-за необходимости предоставления дополнительных документов и сведений и т.д.

Если вы решили продать дом в Риге или иную недвижимость, необходимо заранее подготовиться к возможным административным барьерам.

5. Что говорит закон

Ни европейское, ни латвийское законодательство не запрещает банкам осуществлять платежи в российские банки (разумеется, в те, которые не находятся под санкциями).

Запрет на превышение порога в 100 000 евро при банковских перечислениях, установленный Регламентом ЕС Nr. 833/2014 об ограничительных мерах, связанных с действиями России, дестабилизирующими ситуацию на Украине, не распространяется на перечисление денег за пределы ЕС гражданам РФ, в частности, при продаже недвижимости. Также нет запрета на приём суммы, превышающей 100 000 евро, на счёт-сделки латвийским банком.

Для тех, кто планирует продать недвижимость в Латвии, это означает, что юридических препятствий для проведения сделок нет, однако сложность заключается в практической реализации таких сделок.

Таким образом, для общей ситуации юридических запретов на покупку недвижимости у граждан РФ и получение денег гражданами РФ нет, однако, чтобы этого добиться на практике, необходима кропотливая работа с нотариусами и банками, которую могут проделать профессиональные адвокаты, хорошо знакомые с правовыми аспектами и финансовыми ограничениями.