1. Restrictions on banking operations and sanctions

Most real estate purchase and sale transactions are carried out using the so-called Escrow account, which is opened only for a specific transaction, in which the bank acts as a guarantor for both the seller and the buyer (the bank will not transfer money to the seller until the real estate is re-registered in the buyer’s name, and if the real estate is not passed into the buyer’s ownership within the specified time, the bank will return the money to the buyer). However, banks in Latvia and other European countries often refuse to open escrow accounts if one of the parties is a Russian citizen, fearing the risks of sanctions.

Of course, a transaction can also be carried out without aт Escrow account. However, firstly, in this case, transferring money from a Latvian bank to Russia is not possible in most cases too.

Secondly, one of the parties must take a significant risk:

-          either the buyer must make an advance payment, but in this case, if for some reason the transaction is not implemented, for example, the Land Registry Office refuses registration for some technical reason or some other obstacles occur, the buyer will face the problem of getting money back. And even if the seller, who has already received money in Russia, acts actively, a number of difficulties will arise - the first is the return of money from a Russian bank to a Latvian bank (since there will be problems with transferring money to Latvia from a Russian bank), and the second is the acceptance of money from a Russian bank by a Latvian bank. But if the seller turns out to be dishonest or simply does nothing to return the money, then the issue of getting the money back becomes illusory;

-          or the seller must agree to re-register the property in the buyer’s name and only then wait for a transfer from him, which is usually unacceptable for the seller.

2. Prohibitions on opening new accounts

In many cases, Latvian banks are ready to carry out a transaction only if a citizen of the Russian Federation has an account in Latvia, the EU or at least in the third country (which is not in the Russian Federation).

Since 2022, access to banking services for Russian citizens in the EU has become very limited. Opening new accounts for Russian citizens who do not have a residence permit in Latvia is not possible. Moreover, old accounts are being closed.

Since there is no possibility to open an account to make a purchase, the parties are often forced to look for alternative solutions, which nevertheless exist.

3. Difficulties with transferring money to Russia

Even in the case when real estate was successfully purchased and the money has been credited to an escrow account in Latvia, transferring money from Latvia to Russia is still an extremely difficult task. Many European, inter alia Latvian banks are raising the issue of the possibility of transferring the sale amount of real estate to a Russian citizen if it exceeds 100 thousand euros.

In addition, most banks introduce their own prohibitions or restrictions on money transfers to Russian citizens

4. Legal and administrative obstacles

Along with financial restrictions, the parties also face legal difficulties. For example, a situation may arise when a Latvian notary refuses to execute a transaction. The sales process may be delayed due to the need to provide additional documents and information, etc.

5. What is provided in the law

Neither European nor Latvian regulatory enactments prohibit banks from making payments to Russian banks (of course, those that are not subject to sanctions).

The prohibition of exceeding the threshold of 100,000 euros for bank transfers, set out in EU Regulation No. 833/2014 concerning restrictive measures in view of Russia’s actions destabilizing the situation in Ukraine does not apply to money transfers to Russian citizens outside the EU, in particular when selling real estate. There is also no prohibition on the Latvian bank accepting an amount exceeding 100,000 euros into the escrow account.

Thus, the general situation does not constitute a legal prohibition on purchasing real estate from citizens of the Russian Federation and receiving money by citizens of the Russian Federation, however, to achieve this in practice, careful work with notaries and banks is required, which can be done by professional attorneys-at-law who know the legal aspects and financial restrictions very well.

1. Ограничения по банковским операциям и санкции

Подавляющее большинство сделок купли-продажи недвижимости осуществляется при помощи, так называемого счета-сделки (Escrow account), который открывается только для конкретной сделки, в которой банк выступает гарантом, как для продавца, так и для покупателя (банк не перечислит деньги продавцу, пока недвижимость не будет переоформлена на имя покупателя, а, если в отведенный срок недвижимость не станет собственностью покупателя, то банк вернет деньги покупателю). Однако латвийские и другие европейские банки часто отказываются открывать счета-сделок, если с одной стороны выступает гражданин России, опасаясь санкционных рисков.

Разумеется, есть возможность продать недвижимость в Латвии без счета-сделки. Однако, во-первых, и в этом случае перечисление денег из латвийского банка в Россию в большинстве случаев невозможно.

Во-вторых, кто-то из сторон должен нести существенный риск:

• либо покупатель должен сделать предоплату, в таком случае, если по какой-то причине сделка не совершится, например, Земельная книга откажет в регистрации по какой-то технической причине или возникнут какие-то другие препятствия, перед покупателем встанет вопрос, как получить свои деньги назад. И даже при активном сотрудничестве продавца, который уже получил деньги в России, возникнет целый ряд сложностей – первое это вернуть деньги из российского банка в латвийский (т.к. будут проблемы с перечислением в Латвию из российского банка), а второе, это принятие денег из российского банка латвийским. Ну, а если продавец окажется недобропорядочным или просто не будет ничего делать для возврата, то вопрос получения денег становится иллюзорным;
• либо продавец должен согласиться на перерегистрацию недвижимости на покупателя и только потом ждать от него перечисления, что обычно не приемлемо для продавца.

Для тех, кто хочет продать недвижимость в Латвии, важно учитывать эти нюансы, так как процесс может быть сопряжён с существенными рисками.

2. Запреты на открытие новых счетов

Во многих случаях латвийские банки готовы проводить сделку, только если у гражданина РФ есть счёт в Латвии, ЕС или хотя бы в третьей стране (не в РФ).

С 2022 года для российских граждан доступ к банковским услугам в ЕС стал крайне ограниченным. Открытие новых счетов для россиян, не имеющих вида на жительство в Латвии, невозможно. Кроме того, старые счета закрываются.

В отсутствие возможности открытия счёта для осуществления купли стороны часто вынуждены искать альтернативные решения, которые тем не менее есть.

Если вы планируете продать недвижимость в Латвии, например, продать дом в Латвии или квартиру, необходимо заранее продумать доступ к банковским счетам и другие финансовые аспекты.

3. Сложности с переводом денег в Россию

Даже в случае успешной покупки недвижимости и поступления средств на латвийский счёт-сделки, перевод денег из Латвии в Россию остаётся крайне сложной задачей. Многие европейские, в т.ч. латвийские банки, поднимают вопрос о возможности перечисления гражданину России суммы продажи недвижимости, если она превышает 100 тысяч евро.

Кроме того, большинство банков вводят свои собственные запреты или ограничения на переводы денег гражданам России.

Для тех, кто хочет продать квартиру в Риге или Латвии, эти ограничения могут стать серьёзной проблемой. Ключевым этапом является выбор банка, готового обеспечить безопасный перевод средств.

4. Правовые и административные барьеры

Помимо финансовых ограничений, стороны сталкиваются и с правовыми трудностями. Так, например, можно столкнуться с ситуацией, когда латвийский нотариус отказывается оформить сделку. Процедура продажи может затянуться из-за необходимости предоставления дополнительных документов и сведений и т.д.

Если вы решили продать дом в Риге или иную недвижимость, необходимо заранее подготовиться к возможным административным барьерам.

5. Что говорит закон

Ни европейское, ни латвийское законодательство не запрещает банкам осуществлять платежи в российские банки (разумеется, в те, которые не находятся под санкциями).

Запрет на превышение порога в 100 000 евро при банковских перечислениях, установленный Регламентом ЕС Nr. 833/2014 об ограничительных мерах, связанных с действиями России, дестабилизирующими ситуацию на Украине, не распространяется на перечисление денег за пределы ЕС гражданам РФ, в частности, при продаже недвижимости. Также нет запрета на приём суммы, превышающей 100 000 евро, на счёт-сделки латвийским банком.

Для тех, кто планирует продать недвижимость в Латвии, это означает, что юридических препятствий для проведения сделок нет, однако сложность заключается в практической реализации таких сделок.

Таким образом, для общей ситуации юридических запретов на покупку недвижимости у граждан РФ и получение денег гражданами РФ нет, однако, чтобы этого добиться на практике, необходима кропотливая работа с нотариусами и банками, которую могут проделать профессиональные адвокаты, хорошо знакомые с правовыми аспектами и финансовыми ограничениями.