Uudised

Kinnisasja ost looduskaitse meelevallas

Looduse kaitse on riigi ülesanne ja põhiseaduse kohaselt igaühe kohustus. Looduskaitselised kitsendused on seatud õigusaktidega, nagu ka loodusobjekti kaitse alla võtmise tingimused ja kord. 2021. aasta esimeses pooles on Riigikohus teinud paar kohtuotsust, millega selgitatakse kinnisvara ostja riske seoses kaitstavate loodusobjektidega. Lahendid on olulised tehinguteks nende kinnisasjadega, mis on looduskaitse huviorbiidis.

kinnisasi

Looduskaitse all oleva kinnisvaraobjekti omandamine võib ostjale kaasa tuua üllatusi

Teatud tingimustel ja korra kohaselt omandab riik kinnisasja, millel paikneb kaitstav loodusobjekt. Kaitstavad loodusobjektid on kaitsealad, hoiualad, kaitsealused liigid ja kivistised, püsielupaigad, kaitstavad looduse üksikobjektid. Mõningatel juhtudel on kinnisasja võõrandamisel isegi riigil ostueesõigus, näiteks kui kinnisasi asub veekogu ranna ehituskeeluvööndis. Selline ostueesõigus tuleneb seadusest, seega on kehtiv ka siis, kui vastav märkus on kinnistusraamatusse kandmata, mistõttu pole kuigi tavatu, et pooled ei ole riigi ostueesõigusega seotud riskidest teadlikud ega aruta neid  enne tehingut notari juures.

Iseäranis looduskaitselised kitsendused määravad ära, kuidas on võimalik kinnisasja kasutada. Isegi kui kitsendus kasutamist ei sega, võib olla vajalik saada ehitise püstitamiseks täiendav kooskõlastus, mis omakorda pikendab planeerimis- ja loamenetlusi. Looduse kaitsmise eesmärgil on riigil õigus omandi kasutamist kitsendada, mistõttu võib omanikul tekkida õigus saada hüvitist.

Riigilt hüvitise saamise võimalused on piiratud

Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus kinnisasja omandamisel on ostja kaitstavast loodusobjektist lähtuvast kitsendusest teadlik, ei teki ostjal õigust nende kitsenduste eest riigilt hüvitist saada. Kuigi ajas võib kitsenduste ulatus muutuda (nt viiakse läbi täpsem loodusväärtuste inventeerimine) või riik võib isegi loobuda kitsenduste seadmisest, ei saa hiljem omandamise hetkel kehtinud kitsenduste eest hüvitist küsida. Olukorras, kus kitsenduste ulatus omandamise hetkel kehtinuga võrreldes suureneb, oleks omanikul õigus hüvitist saada ainult lisandunud omandikitsenduste eest.

Kohtupraktikas on täiendavalt leitud, et ettevõtja äriplaani realiseerimata jäämist looduskaitseliste kitsenduste tõttu (sh kui kinnistutelt loodetud tulu jääb saamata) ei saa lugeda erakordseks riskiks. Igasugused tulevikus tulu teenimise võimalused ei ole põhiseaduse kaitsealas, mistõttu ei pea ettevõtluses selline risk ka tingimata riigi kanda jääma.

Kuidas saab ostja kinnisasja omandamisel riske maandada

Kinnisvara ostul arendamise eesmärgil on oluline:

·         Kontrollida põhjalikult kinnistu arendamise võimalusi, sh ka seda, kas ruumiliste planeeringute või ka kehtivate õigusaktidega on seatud kitsendusi ning kas kinnistut saab planeeritud eesmärgil ja ulatuses tulevikus kasutada. Kohtuvaidlused on näidanud, et kehtivast detailplaneeringust ehitusõiguse ja -võimaluse selgitamiseks alati ei piisa. Oluline on peale maaklerilt saadud müügiargumentide teada ka huvipakkuva kinnisasja puudusi. Vajalik oleks põhjalikum vastavuskontroll.

·         Kitsenduste, riigi ostueesõiguse või muude piirangute tuvastamisel tuleks hinnata, kas see informatsioon mõjutab eelnevalt kokkulepitud kinnisasja ostuhinda, tulevase tehingu struktuuri ning müüja või ostja kohustusi.

Olenevalt kinnisvaraobjekti eripärast ja sellega seotud riskidest ei pruugi sobiliku kinnisvaratehinguni jõudmiseks ainult eeltoodud soovitustest piisata.

 

Soovid rohkem infot?
construction site

Kust jookseb ehitaja vastutuse piir, kui tellija annab ehitajale vigaseid juhiseid?

Notary

Notariaalne kaugtõestamine on tulnud, et jääda

kinnisvara

Kinnisasja ost looduskaitse meelevallas

crowdfunding

Ühisrahastusteenuste loakohustus hakkab kehtima 10. novembrist 2022.a.

rental

Kas üürivaldkonna seadusemuudatused on liialt üürileandja kasuks kaldu?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

NJORD Estonia: Purchasing real estate with a smart contract – a possibility or a pipedream?

Kinnisvara omandamine nutilepinguga – kas rakendatav või soovunelm?

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Õiguslikud riskid virtuaal- ja liitreaalsuse kasutamisel ehitussektoris

Ehituse maksumuse prognoosimatu kasv – kas alus ehituslepingu muutmiseks?

Ehitusvaidluse tulemuse võib otsustada hoone vastavus standardi nõuetele

Arendustegevusega tuleb alustada senisest põhjalikumalt

Kas majutuse pakkumine Airbnb kaudu on seaduslik?

Mida tähendab kinnisvara müük tingimusel „as is“?

Kinnisvaratehingute tegemine plokiahela tehnoloogia abil

Kas ehitisel on garantii või mitte?

4 viga, mida tehakse kinnisasja üürilepingu sõlmimisel

Detailplaneeringu koostamise vajaduse hindamine

Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest saab nõuda hüvitist!

Kas mitteresidendist pärandvara müüja peab omandireformi käigus tagastatud Eestis asuva kinnisasja eest tasuma ka Eestis tulumaksu?

NJORD Advokaadibüroo juhib tähelepanu: alates järgmisest aastast võib kinnistute pärijaid oodata ebameeldiv üllatus

Soovid saada õigusuudiseid?
Aitame teil leida parima lahenduse