Uudised

Hiilivad muutused seiskavad arendused ja muudavad kinnisvarasse investeerimise ettearvamatuks

Kinnisvara väärtust kujundavad teatavasti kolm tingimust: asukoht, asukoht ja asukoht. Kohalikul omavalitsusel on oma territooriumi ruumiliste tingimuste kujundamisel äärmiselt oluline roll - ta viib läbi ruumilise planeerimise (üld- ja detailplaneeringute) ja ehituslubade menetlusi. Kohtupraktikas on märgitud, et üldplaneering on maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel kõige tähtsam tegur, kuivõrd see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb omavalitsuse arengut tervikuna.

linna planeerimine

Kohaliku omavalitsuse planeerimisotsuste vabadus ja piirid

Kõik planeerimis- ja ehitusloa menetlused lõppevad kaalutlusotsusega. Sellise otsuse tegemisel on haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsustuse tegemist ja valida erinevate otsustuste vahel, näiteks kaaluda erinevate planeerimislahenduste vahel. Kehtestatud planeeringu vaidlustamise korral kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist omavalitsuse poolt, kuid ei hinda kaalutlusotsuse otstarbekust ega saa omavalitsuse eest kaalutlusõigust teostada. Seega peab kaalutlusõigust teostama volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega kooskõlas, kõiki olulisi asjaolusid arvesse võttes ning põhjendatud huve kaaludes.

Kohaliku omavalitsuse otsust piiravad lisaks kaalutlusõigusele ja tavapäraselt haldusaktile kohaldatavatele nõuetele ka teised kehtivad ruumilised planeeringud. Ka ehitusprojekt peab olema kooskõlas mh kehtivate ruumiliste planeeringutega ja mittevastamine võib olla ehitusloamenetluses loa andmisest keeldumise aluseks. See aga tähendab, et omavalitsus ei saa koostatavale detailplaneeringule või väljastatavate projekteerimistingimustega seada uusi tingimusi, mida üldplaneeringus eelnevalt ette nähtud pole.

Näiteks, kui üldplaneeringuga on kindlaks määratud miljööväärtuslik ala, kuid määramata on tingimused sellega külgnevatele aladele, mis aitaksid miljööväärtuste säilitamisele kaasa, siis hoolimata võimalikust vajadusest miljööväärtuslikku ala välismõjutuste eest kaitsta, ei või selliseid tingimusi hilisemates detailplaneeringu menetlustes peale suruda. Detailplaneeringuga kinnisomandile seatavad kitsendused peavad olema ettenähtavad ning tuginema õigusaktidel või üldplaneeringul.

Kehtestatud detailplaneeringu ja üldplaneeringu muutmise juhud on piiratud

Ruumiline planeerimine loob eeldused elukeskkonna kujundamiseks ja ehitamiseks ning avalik menetlus võimaldab laiapõhjalist kaasamist. Kehtestatud planeering on kehtiv kuni selle kehtetuks tunnistamiseni, isegi kui see peale kehtestamist ootamatult muutunud oludes enam ei sobi või on kehtestatud planeeringulahendus liiga jäigaks osutunud. Planeeringute muutmiseks on valikud väga kitsad ja üldreeglina saab seda teha samale planeeringualale teise planeeringu kehtestamisega.

Näiteks detailplaneeringut saab teatud tingimustel ainult projekteerimistingimustega täpsustada ja see on omavalitsusele antud võimalus, mille kasutamise võimalikkust ei saa maaomanik koheselt eeldada. Kui kõrvale jätta muud valikud, nagu planeeringu kehtetuks tunnistamine, siis tavaliselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks kehtestada uus detailplaneering. Üldplaneeringu muutmiseks saab eraomanik küll detailplaneeringu algatamist taotleda, kuid sellise detailplaneeringu koostamine erineb ulatuslikult n.ö tavapärasest detailplaneeringu menetlusest. Eelkirjeldatu paneb omavalitsusele suure vastutuse.

Kas planeeringu elluviimist saab nõuda?

Kohtupraktikas on leitud, et planeeringu elluviimist nõuda ei saa. Kuigi avalikkusega on kokkulepitud planeeringulahendus, mis näeb ette unistuste kodukandi, siis peale kehtestamist ei saa arendajat planeeringulahendusi valmis ehitama sundida - ka arendajal on õigus loobuda. Samas, kui detailplaneeringut on ellu viima asutud, peab kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras. Ruumiliste planeeringute koostamisel peab tulevikuks sobivate paindlike lahenduste leidmiseks piisavalt visiooni ja  nutikust olema.

Mis läks valesti?

Kehtivate planeeringute alusel saab üsna täpselt võimalikke ehitusmahte ja ruumilisi tingimusi (sh kitsendusi) prognoosida. Näiteks saab arendaja hinnata, kas tema omandis oleval või teda huvitaval kinnisasjal saab vajalike ehitisi püstitada, kinnisvarasse investeerijal on võimalik hinnata tuleviku ehitusmahte ja nendest saadavat tulu ning koduostja saab vastuseid ümbritseva elukeskkonna kohta. Kohtupraktikas on leidnud kinnitust, et teatud õigustatud ootus planeeringu elluviimiseks kehtestatud kujul on üsna mitmetel osapooltel. Kõik üldplaneeringute kohased lahendused peaksid olema elluviidavad kiirelt ja vähese bürokraatiaga.

Kogu õiguskindluse võib aga uppi lükata kohaliku omavalitsuse soov lisada koostatavale detailplaneeringule või väljastatavatele projekteerimistingimustele tingimusi, milles tulnuks kokku leppida piirkonna üldplaneeringu koostamisel. On ka juhtunud, et omavalitsus proovib seadustada ruumilisi tingimusi õigusaktiga, mis ei ole ruumiline planeering. Näiteks kehtestas Tallinna volikogu parkimiskohtade arvu normid juriidiliselt kaheldava otsusega. Selle näite praktiline edasiarendus muutub aga suhteliselt groteskseks, kuna linn ise ei pea ka antud akti täitmist oluliseks. Praktikas on aga raske mõista, kui rohelised eesmärgid muutuvad täiesti juhuslikult sedavõrd oluliseks, et linn rakendab miinimum parkimiskohtade arvu maksimumina.

Kuidas peaks arendaja sellistes tingimustes ja kiirelt muutuvas majanduskeskkonnas mõistlikult kohaneda suutma või investeeringu teinud investor taolise riskiga arvestada oskama? Kui lõpuks leitakse tee juristi juurde, on kliendil varuks tavapäraselt küsimus kas selliste nõudmiste esitamiseks on õiguslik alus? Halba halduspraktikat toetab valik pigem alluda. Alternatiiviks on olla unustatud bürokraatiakoridori. Rääkimata asjaolust, et segased olukorrad, kus kaalul on palju, on tihti ka korruptsiooniriski tõstvad.

Selleks, et saavutada ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestavat, demokraatlikku, pikaajalist, tasakaalustatud ruumilist arengut, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujunemist ning keskkonnahoidlikult, majanduslikult, kultuuriliselt ja sotsiaalselt jätkusuutlikku arengut, tuleb mõista, et laia avalikkuse kaasamisega kokkulepitud ruumilisi lahendusi saab muuta ainult õiguspäraseid protsesse läbides. Ükskõik kui üllas on hiilivate muutuste eesmärk, seiskavad need lõpuks ruumilise arengu ja muudavad investeerimise kinnisvarasse ettearvamatuks – ja seda nii koduostjatele, kinnisvaraarendajatele kui ka investoritele. Üllad eesmärgid on seda väärt, et need saavutada õiguspäraselt.

Soovid rohkem infot?
kinnisvara

Mida kinnisasja pärimisel ja päritud kinnistuga tehingute tegemisel silmas pidada

planeerimine

Hiilivad muutused seiskavad arendused ja muudavad kinnisvarasse investeerimise ettearvamatuks

Force Majeure

Vääramatu jõud Ukraina sõja kontekstis – millal saab ettevõtja sellele tugineda?

üüritulu

Käibel põhinev üür: kas sellest võidab üürnik või üürileandja?

rohemärgis

Hoone rohemärgis: kaasaegsed väärtused ja õiguslikud aspektid

construction site

Kust jookseb ehitaja vastutuse piir, kui tellija annab ehitajale vigaseid juhiseid?

Notary

Notariaalne kaugtõestamine on tulnud, et jääda

kinnisvara

Kinnisasja ost looduskaitse meelevallas

crowdfunding

Ühisrahastusteenuste loakohustus hakkab kehtima 10. novembrist 2022.a.

rental

Kas üürivaldkonna seadusemuudatused on liialt üürileandja kasuks kaldu?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

NJORD Estonia: Purchasing real estate with a smart contract – a possibility or a pipedream?

Kinnisvara omandamine nutilepinguga – kas rakendatav või soovunelm?

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Õiguslikud riskid virtuaal- ja liitreaalsuse kasutamisel ehitussektoris

Ehituse maksumuse prognoosimatu kasv – kas alus ehituslepingu muutmiseks?

Ehitusvaidluse tulemuse võib otsustada hoone vastavus standardi nõuetele

Arendustegevusega tuleb alustada senisest põhjalikumalt

Kas majutuse pakkumine Airbnb kaudu on seaduslik?

Mida tähendab kinnisvara müük tingimusel „as is“?

Kinnisvaratehingute tegemine plokiahela tehnoloogia abil

Kas ehitisel on garantii või mitte?

4 viga, mida tehakse kinnisasja üürilepingu sõlmimisel

Detailplaneeringu koostamise vajaduse hindamine

Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest saab nõuda hüvitist!

Kas mitteresidendist pärandvara müüja peab omandireformi käigus tagastatud Eestis asuva kinnisasja eest tasuma ka Eestis tulumaksu?

NJORD Advokaadibüroo juhib tähelepanu: alates järgmisest aastast võib kinnistute pärijaid oodata ebameeldiv üllatus

Soovid saada õigusuudiseid?
Aitame teil leida parima lahenduse