Uudised

Kas ehitisel on garantii või mitte?

01.07.2015 hakkas kehtima Ehitusseadustik, mis kodifitseerimise käigus tõi kaasa mitmeid olulisi muutusi ehitusõiguse regulatsioonides. Üks oluline muudatus puudutas ehitise garantiid.

Enne 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse alusel oli ehitusettevõtjal seaduse kohane kohustus tagada, et tema ehitatud ehitisel või selle osal säilivad vähemalt kahe aasta jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral vajalikud omadused ning kvaliteet. Ehitise garantii kehtis nii tarbijast kui ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale ehitustööde tellijale või kinnisasja ostjale. Tänaseks on selline garantii majandus- ja kutsetegevuses tegutseva tellija jaoks kadunud.

Alates Ehitusseadustiku kehtima hakkamisest saab ehitise garantii tekkida ainult kokkuleppe alusel. Garantii tekkimiseks ja garantiitingimuste kohta peab olema kokkulepe ehitaja ja garantii saaja vahel, sh tuleb kokku leppida kas ja millises ulatuses garantii saab edasi anda kolmandale isikule.

Tüüpiline on olukord, kus kinnisvara arendaja on moodustanud arendusprojekti elluviimiseks äriühingu ja vastvalminud kortermajja saab osta korteri arendajalt. Kuna arendaja ja ehitaja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad isikud siis nemad peavad alati ehitise garantii kohta ehituslepingus kokku leppima. Kokkuleppe puudumisel ei ole pärast ehitajalt tööde vastuvõtmist ka ehitisel garantiid. Kuivõrd ettevõtjate vahel sõlmitava ehituslepingu puhul Ehitusseadustik ehitise garantiid ette ei näe, on muutunud eriti oluliseks garantiikokkuleppe tingimuste selge ja üheselt mõistetav kujundamine.

Hoolimata, kas arendajal on ehitajaga ehitise garantii kohta kokkulepe, kaitseb tarbijat (n-ö inimest tänavalt) võlaõigusseaduse regulatsioon. Seaduse alusel eeldatakse, et kui tarbijale müüakse kinnisasi, või kui ehitaja ehitab tarbijale ehitise, siis kahe aasta jooksul ilmnenud vead olid olemas ostu hetkel, või ehitise üleandmisel. Oluline on ka tähele panna, et seadus ei tee vahet, kas tarbijale müüakse uus või kasutatud kinnisasi.

Kuigi tarbija kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped on Eestis tühised võib olla keeruline panna garantii kokkuleppe puudumisel oma õigusi maksma. Tuleb arvestada, et viidatud võlaõigusseaduse regulatsioon piirdub tarbija tõendamiskoormise kergendamisega – tarbija ei pea puuduste ilmnemisel kahe aasta jooksul tõendama, et need olid ostu hetkel või ehitise üleandmisel. Seega, on soovitatav ka tarbijast tellijal täpsustada ehitajaga sõlmitavas lepingus puuduste kõrvaldamise tingimusi ja tähtaegu ning näha ette ehitajale sanktsioone garantiist tulenevate kohustuste täitmata jätmise puhuks.

Kuna hooneid ehitatakse pikemaks kasutusajaks kui paar aastat, siis on praktikas ka enne 2015. aasta suve kokkulepitud pikemates garantii aegades. Varasem universaalne kahe aastane garantii põhines arusaamisel, et kui hoone on näinud kõiki aastaaegu siis peaksid ka vead välja tulema. Garantii kokkulepe võimaldab aga maandada riske olukorras, kus mõnede ehitustööde puudused võivad välja tulla hiljem. Mõistlikku garantiiaja pikkust välja tuua on keeruline, kuid juba praegu on leitavad üksikud kinnisvara pakkumused, mida reklaamitakse kolme või viie aastaste ehitise garantiidega. Nagu öeldakse, nõudlus tekitab pakkumise.

Seega, on nii ehitustööde tellimisel, kinnisvarasse investeerimisel või ka kinnisvara ostul oluline pöörata tähelepanu ehitise garantii olemasolule ja selle tingimustele. Pikema garantiiajaga kinnisasja ehitamisel või ostmisel tuleb eeldatavasti arvestada kallima ruutmeetri hinnaga, kuid ehitusvigade likvideerimise eest ise maksma hakates võib kulu olla kokkuvõttes suurem.

Soovid rohkem infot?
construction site

Kust jookseb ehitaja vastutuse piir, kui tellija annab ehitajale vigaseid juhiseid?

Notary

Notariaalne kaugtõestamine on tulnud, et jääda

kinnisvara

Kinnisasja ost looduskaitse meelevallas

crowdfunding

Ühisrahastusteenuste loakohustus hakkab kehtima 10. novembrist 2022.a.

rental

Kas üürivaldkonna seadusemuudatused on liialt üürileandja kasuks kaldu?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

NJORD Estonia: Purchasing real estate with a smart contract – a possibility or a pipedream?

Kinnisvara omandamine nutilepinguga – kas rakendatav või soovunelm?

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Õiguslikud riskid virtuaal- ja liitreaalsuse kasutamisel ehitussektoris

Ehituse maksumuse prognoosimatu kasv – kas alus ehituslepingu muutmiseks?

Ehitusvaidluse tulemuse võib otsustada hoone vastavus standardi nõuetele

Arendustegevusega tuleb alustada senisest põhjalikumalt

Kas majutuse pakkumine Airbnb kaudu on seaduslik?

Mida tähendab kinnisvara müük tingimusel „as is“?

Kinnisvaratehingute tegemine plokiahela tehnoloogia abil

Kas ehitisel on garantii või mitte?

4 viga, mida tehakse kinnisasja üürilepingu sõlmimisel

Detailplaneeringu koostamise vajaduse hindamine

Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest saab nõuda hüvitist!

Kas mitteresidendist pärandvara müüja peab omandireformi käigus tagastatud Eestis asuva kinnisasja eest tasuma ka Eestis tulumaksu?

NJORD Advokaadibüroo juhib tähelepanu: alates järgmisest aastast võib kinnistute pärijaid oodata ebameeldiv üllatus

Soovid saada õigusuudiseid?
Aitame teil leida parima lahenduse