Uudised

Käibel põhinev üür: kas sellest võidab üürnik või üürileandja?

Üürisuhte tasutakse üüri tavapäraselt fikseeritud summana. Äriruumide üürilepingute puhul on võimalik üüri arvestada ka käibeüüri põhimõttel. Seadus ei keela üürilepingu pooltel erinevates üüri arvestamise metoodikates kokku leppida. Näiteks on võimalik leppida kokku, et tavapärase fikseeritud üüri asemel arvestatakse üürina mingi protsendimäär üürniku käibest. Kasutada võib ka kombineeritud üüriarvestust, kus käibeüüri rakendatakse lisaks fikseeritud üürile täiendava komponendina.

üüriarvestus

Käibeüüri suurim erinevus fikseeritud üürist on üürisumma muutlikkus igal arveldataval perioodil. See muudab üüritulu raskemini prognoositavaks ja sellest tulenevalt ei sobi selline ujuv üürikokkulepe kõikide üürisuhete puhul. Üüri arvestus üürniku majandustulemuste põhjal eeldab, et äripinnal toimub pidev müügitegevus, mis genereerib püsivat käivet. Eelkõige sobivad käibeüüri rakendamiseks kaubanduspinnad.

Käibepõhine üür on teatud oludes kasulik nii üürnikule kui ka üürileandjale. Näiteks üürniku vaates arvestab käibeüür paremini muutuva majanduskliimaga. Üürileandja aga on sellisel juhul rohkem motiveeritud üürniku tegevusi toetama, kuna üürniku majanduslikust edust võidab otseselt just tema. Võib isegi väita, et käibeüür aitab pikas üürisuhtes üürileandja ja üürniku huve paremini tasakaalus hoida.

Käibel põhineva üüri eelised

-          Käibekasvu puhul saab ka üürileandja suurema üüri näol osa üürniku majandustegevuse kasvust.

-          Kui üürnikul on raskusi, maksab üürnik üürileandjale vähem üüri. See võib aidata jällegi üürnikul keerulisel perioodil majanduslikult ellu jääda.

-          Fikseeritud üüri puhul jõuab kriitiline võlgnevuse summa, mille puhul tekib üürileandjal õigus lepingut erakorraliselt üles öelda, kiiremini kätte. Käibeüüri puhul aga jagavad majanduskeskkonnariske mõlemad pooled, mis võib aidata kriise üle elada ja üürisuhteid säilitada.

Käibel põhineva üüri miinused

-          Käibeüüri arvestamise protsess on keerulisem kui fikseeritud üüri rakendades. Nii üürnikule kui ka üürileandjale lisanduvad administratiivsed kohustused (üürniku aruandekohustus, üürileandja kohustus esitatud dokumentatsiooni kontrollida, auditeerimise kohustus andmete korrektsuse tõendamiseks).

-          Üürileandja jagab üürniku majandustegevuse riski (üürniku halbade müüginumbrite tulemusena jääb üürileandja üüritulust ilma või see väheneb).

-          Üürnik peab jagama oma edu üürileandjaga.

-          Olulise majandusnäitaja jagamine üürileandjaga ei pruugi sobida üürnike puhul, kelle jaoks on konkreetse müügikoha/majandusüksuse käive konfidentsiaalne informatsioon.

-          Võivad tekkida lahkarvamused üüri summa suhtes. Näiteks kui üürileandja on seisukohal, et üürniku esitatud andmed käibenumbrite kohta ei ole täielikud või tõesed.

-          Üürileandjat finantseerivatele krediidiasutustele ei pruugi mõneti ennustamatu üüritulu prognoos sobida, kuna see ei taga piisavalt tulusid laenumaksete teenindamiseks.

Millele pöörata tähelepanu kui on soov lepingus käibeüüri kasutada

-          Lepingus tuleb määratleda mõisted. Näiteks lähtutakse tavaliselt müügitulu käibemaksuta summast ehk netokäibest.

-          Kokku tuleb leppida üüri arvestamise tingimustes. Näiteks üürileandjale müügiaruannete esitamise maht, kord ja tähtajad.

-          Kui üürisumma koosneb kahest osast - fikseeritud ja käibeüürist, siis tuleb kokku leppida arveldamise detailides. Käibeüüri võib arveldada nii igakuiselt või ka pikema intervalliga (kord kvartalis või aastas). Üürnik ei pea siis jagama oma käibeandmeid liiga detailset ja saab esitada iga kuu käibe asemel aasta käibe.

-          Üürileandja huve silmas pidades tuleb kokku leppida õigused üürniku poolt esitatud dokumente ja andmeid kontrollida. Täiendavalt võib ette näha auditeerimiskohustuse, nt kohustada üürnikku esitama vandeaudiitori arvamuse üürniku majandusnäitajate korrektsuse kinnitamiseks.

-          Poolte õigusi annab tasakaalustada täiendavate kokkulepetega. Mõlema poole kaitseks saab märata üürihinna põranda ja lae, millest üür alla või ülespoole ei lähe. Üürileandja huve silmas pidades võib ette näha, et lisaks käibeüürile tasub üürnik fikseeritud baasüüri, et üürniku käibe langusel ei muutuks üürileping tasuta kasutamise lepinguks. Üürniku kasuks võib kokku leppida, et käibeüüri protsent arvutatakse vaid juhul, kui üüripinnal teenitud käive ületab teatud kokkulepitud suuruse.

 

Soovid rohkem infot?
kinnisvara

Mida kinnisasja pärimisel ja päritud kinnistuga tehingute tegemisel silmas pidada

planeerimine

Hiilivad muutused seiskavad arendused ja muudavad kinnisvarasse investeerimise ettearvamatuks

Force Majeure

Vääramatu jõud Ukraina sõja kontekstis – millal saab ettevõtja sellele tugineda?

üüritulu

Käibel põhinev üür: kas sellest võidab üürnik või üürileandja?

rohemärgis

Hoone rohemärgis: kaasaegsed väärtused ja õiguslikud aspektid

construction site

Kust jookseb ehitaja vastutuse piir, kui tellija annab ehitajale vigaseid juhiseid?

Notary

Notariaalne kaugtõestamine on tulnud, et jääda

kinnisvara

Kinnisasja ost looduskaitse meelevallas

crowdfunding

Ühisrahastusteenuste loakohustus hakkab kehtima 10. novembrist 2022.a.

rental

Kas üürivaldkonna seadusemuudatused on liialt üürileandja kasuks kaldu?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Vastutuskindlustus ehituses – kas võluvits töövõtja ja tellija riskide maandamiseks?

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

Hea ehitustava tähtsusest ehitamisel ja ehitusvaidluse korral

NJORD Estonia: Purchasing real estate with a smart contract – a possibility or a pipedream?

Kinnisvara omandamine nutilepinguga – kas rakendatav või soovunelm?

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Välismaise lepingupartneri töötajate palga eest võib vastutada Eesti peatöövõtja

Õiguslikud riskid virtuaal- ja liitreaalsuse kasutamisel ehitussektoris

Ehituse maksumuse prognoosimatu kasv – kas alus ehituslepingu muutmiseks?

Ehitusvaidluse tulemuse võib otsustada hoone vastavus standardi nõuetele

Arendustegevusega tuleb alustada senisest põhjalikumalt

Kas majutuse pakkumine Airbnb kaudu on seaduslik?

Mida tähendab kinnisvara müük tingimusel „as is“?

Kinnisvaratehingute tegemine plokiahela tehnoloogia abil

Kas ehitisel on garantii või mitte?

4 viga, mida tehakse kinnisasja üürilepingu sõlmimisel

Detailplaneeringu koostamise vajaduse hindamine

Tähtajalise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest saab nõuda hüvitist!

Kas mitteresidendist pärandvara müüja peab omandireformi käigus tagastatud Eestis asuva kinnisasja eest tasuma ka Eestis tulumaksu?

NJORD Advokaadibüroo juhib tähelepanu: alates järgmisest aastast võib kinnistute pärijaid oodata ebameeldiv üllatus

Soovid saada õigusuudiseid?
Aitame teil leida parima lahenduse